Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.

Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?

Когда необходим акт обследования

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Важность компетентного и досконального оформления документа в соответствии со всеми требованиями к акту обследования зданий является несомненной. Успешное завершение процесса снятия объекта с учета напрямую зависит от квалификации кадастрового инженера. Существует право для экспертов на самостоятельный запрос документов из Государственного кадастра недвижимости и подачу запросов на внесение изменений в реестр. Если все эти процедуры выполняются должным образом, то клиентам не требуется приходить в Кадастровую палату лично.

Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.

Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:

1. Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
2. Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
3. Когда объект снят с учета на время или окончательно.

Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.

Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.

При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

Если необходимо, чтобы объект недвижимости был снят с кадастрового учета, то заявление об этом нужно подавать определенными лицами, которые прописаны в статье 4 Закона о регистрации. К таким лицам относятся собственники зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, а также земельных участков, на которых располагаются данные объекты. Подача заявления и составление акта необходимо проводить в соответствии с четкими инструкциями, которые поставлены законодательством.

Акт обследования здания является документом, который составляет кадастровый инженер - квалифицированный специалист, имеющий полномочия на проведение работ и подготовку соответствующей документации. Для выполнения данных работ важно, чтобы кадастровый инженер соответствовал следующим требованиям, закрепленным в статье 29 Закона о кадастре:

• гражданство Российской Федерации;
• наличие высшего образования;
• отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
• наличие квалификационного аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена;
• наличие необходимой печати, штампа и бланков, содержащих адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
• наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
• опыт работы не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследовании зданий или подготовке к ним.

Одним из оснований для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нём указываются все виды работ, которые будут выполняться инженером, а также условия, сроки, итоговую сумму оплаты. В рамках договора прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Для предоставления кадастровому инженеру единственно необходимого документа, необходимо обладать свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он находится. Однако, для более быстрой подготовки акта обследования кадастрового инженера, владельцы недвижимости могут предоставить кадастровый паспорт или техническую документацию на объект.

Процесс подготовки акта начинается с того, что кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и проверяет учетные данные с фактическим состоянием объекта. Далее, он готовит акт в соответствии с требованиями, используя xml-файл и скрепляя данные усиленной электронной подписью. Если есть необходимость в бумажном варианте, то исполнитель подготавливает два экземпляра акта, каждый из которых должен быть прошнурован и зарубрикован на каждой странице, а также заверен печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице.

Важно отметить, что специалисты Государственного кадастра недвижимости принимают информацию от исполнителей исключительно в электронном виде.

Общий срок процесса обследования и оформления акта занимает от 5 до 7 рабочих дней.

Следует убедиться, что акты обследования зданий соответствуют требованиям закона. Это крайне важно, поскольку на их основании принимается решение о прекращении права собственности на объект. В случае прекращения такого права здание перестает существовать не только физически, но и документально. В таком случае в Государственном кадастре недвижимости будет соответствующая отметка. Все эти процессы требуют существенных финансовых затрат, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны государства.

Как правильно оформить документ

Порядок подготовки документа регламентируется в Приказе Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». В данном документе также приведена форма акта обследования здания (см. рисунок 1). Данная форма содержит данные о недвижимости, о заказчике, а также о кадастровом инженере и иных документах, применяемых в процессе выполнения работ.

Фото: freepik.com