Проект перепланировки нежилого помещения: нюансы составления и согласования

Владельцы помещений, которые не предназначены для проживания, часто испытывают необходимость в ремонте и перепланировке. Особенно важно оживить интерьер общественного помещения. В некоторых случаях требуется изменить конфигурацию комнат, сделав дверные проёмы, перегородки или расширив пространство. При этом для начала перепланировки нежилого помещения необходимо получить официальное согласование.

В городах федерального значения этим занимаются местные органы самоуправления. В Москве эта функция лежит на Мосжилинспекции (МЖИ). Первое, что нужно сделать для получения согласования, - это подготовить проект перепланировки помещения. Этот документ обязателен как для жилых, так и для нежилых помещений. До того, как получат проект перепланировки, МЖИ или любые другие уполномоченные органы не примут даже заявку. Проект перепланировки нежилого помещения можно заказать в проектном бюро. Однако одобрению имеют больше шансов только проекты, разработанные организациями, состоящими в СРО.

Перезапись: Различия между переустройством и перепланировкой по Жилищному кодексу РФ

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка - это процесс изменения конфигурации помещения, который включает в себя перенос стен, создание проемов в перекрытиях и другие изменения. Важно отметить, что любые изменения, внесенные в конфигурацию помещения, должны отражаться в его техническом паспорте. Проект перепланировки как жилого, так и коммерческого помещения должен соответствовать всем требованиям жилищного законодательства и также должен включать техническое заключение о возможности перепланировки. Кроме того, проект перепланировки нежилого помещения включает в себя особые разделы, такие как план помещения до и после изменений, схемы инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. Дополнительно, проект может содержать решения по обустройству фасада (если планируется отдельный вход) и схемы водоснабжения и канализации.

Необходимо отметить, что проект перепланировки нежилого помещения должен быть согласован с Центром гигиены и эпидемиологии. Количество разделов, которые требуются для согласования, может меняться в зависимости от того, какие коммерческие деятельности будут осуществляться в помещении. Так, проще всего одобрить перепланировку в офисе или непродовольственном магазине. Однако для кафе, ресторана или иного заведения общепита, магазина продуктов, парикмахерской, салона красоты или косметологического кабинета будут требоваться дополнительные разделы. Разумеется, на одобрение такого проекта требуется больше времени.

Имеется еще одно понятие, обозначающее ремонтно-строительные работы перед выполнением, которых необходимо согласование - это переустройство. От перепланировки оно отличается тем, что предполагает установку и перенос санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций. Несмотря на то, что многие люди воспринимают понятия "переустройство" и "перепланировка" как синонимы, это не так, но часто работы, связанные с переустройством, включают в себя и изменения, относящиеся к перепланировке, и выполнение работ, считающихся переустройством. Порядок согласования их не отличается.

Также есть еще одна процедура, часто путающаяся с перепланировкой - это реконструкция объекта, не предназначенного для постоянного проживания. Реконструкция затрагивает здание целиком. Реконструкция включает работы по восстановлению или усилению несущих балок и стен, увеличению площади, возведению дополнительных этажей и другие подобные работы. Реконструкция может включать перепланировку и переустройство. Она также требует одобрения государственных органов, и является более сложной процедурой, так как требует получения разрешения на строительство.

Для того чтобы правильно оформить перепланировку нежилых помещений, нужно знать, какие именно помещения относятся к нежилым, а какие к жилым. Статус помещения всегда указан в технической документации и выписке из ЕГРН. К нежилым объектам относятся офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны, гостиницы и апартаменты. Однако фактически любая гостиница или апартаменты не могут рассматриваться как жилое помещение, так как по такому адресу нельзя оформить постоянную прописку.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку, зависит от типа здания, в котором находится помещение. Если в здании находятся только нежилые объекты, проект перепланировки нежилых помещений с МЖИ вовсе не согласуется. В случае, если в здании располагаются и жилые помещения, то проект должен быть согласован как с МЖИ, так и с Центром гигиены и эпидемиологии. Это правило касается всех нежилых помещений: если они соседствуют с жилыми, то процесс получения разрешения на перепланировку усложняется. К общим требованиям в этом случае добавляются дополнительные, связанные с соблюдением санитарно-эпидемиологических норм.

Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения, необходимо обращаться в ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве". В этом случае собственнику нужно представить целый пакет документов, включая заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, саму документацию, копии правоустанавливающих документов и т. д. Труднее всего получить разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии на перепланировку в кафе, барах и прочих заведениях общепита, а также в продуктовых магазинах.

Если здание не предназначено для проживания людей (например, оно офисное), то хозяину для согласования ремонта никакой протокол общего собрания собственников помещений представлять не нужно. Кроме того, санузлы и кухни (в ресторанах или кафе) в таком случае теоретически разрешается располагать где угодно — ведь под ними точно не будет жилых комнат. Однако при этом все равно должны соблюдаться санитарные правила для заведений общественного питания.

За перепланировку или переустройство без согласования помещений в нежилом помещении, расположенном в МКД, предусмотрены штрафы. Перепланировка помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не влечет ответственности. Однако, все же, проведение несогласованной перепланировки в нежилых помещениях не стоит рисков.

Цены на проект перепланировки нежилых помещений могут значительно варьироваться в разных компаниях, которые занимаются разработкой проектной документации. Цена зависит от сложности и объема запланированных работ, сроков составления проекта и ценовой политики самого бюро. Однако, не стоит экономить на процессе согласования перепланировки, который, в любом случае, является необходимым и обязательным.

В Москве, стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в проектных организациях, начинается от 20 000 рублей. Комплект, состоящий из проекта и технического заключения, обойдется в сумму порядка 30 000 рублей. Однако, стоимость дополнительных услуг, включенных в документацию, оплачиваются отдельно и могут возрастать до 10 000 рублей и более.

Подрядчики, которые предоставляют бесплатные консультации, готовы подробно объяснить своим клиентам, как формируется окончательная цена и указать ее сумму заранее.

Для утверждения ремонтных работ в нежилых помещениях, в том числе в офисных зданиях, магазинах или торговых центрах, необходимо соблюдать порядок, установленный в Жилищном кодексе. Грамотно составленный проект является залогом успеха при подаче заявления на согласование ремонта. Процедура не сложна при условии соблюдения всех норм и правил, прописанных в ЖК. В Москве можно найти профессиональную проектную организацию, которая готова выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.

Информация о ценах актуальна на июнь 2020 года и не является публичной офертой.

Фото: freepik.com